Споры связанные с недвижимостью

      При приобретении в собственность жилого помещения (дома, квартиры) одним из важных моментов, на которые нужно обратить особое внимание, - это  наличие прописанных в нем лиц.

       Несмотря на то, что п.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ предусматривает в качестве основания для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи собственника переход права собственности на жилое помещение, выписка этих лиц не производится автоматически. В добровольном порядке это производится на основании  заявления зарегистрированного лица.

      В случае отказа зарегистрированных лиц от снятия с учета, принудительная выписка возможна только на основании судебного решения.

       Анализ судебной практики показывает, что не всегда судебное решение выносится в пользу нового собственника.

     Так, в отношении категории граждан, которые при приватизации квартиры отказались стать ее собственниками (т.е. письменно отказались от приватизации) и граждан, которые не являлись участниками приватизации по причине того, что ранее уже воспользовались таким правом (но дали свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам как то предусмотрено ч. 4 ст. 69 ЖК РФ), действует норма п.4 ст.31 Жилищного кодекса РФ и п.2 ст.292 ГК РФ не может быть применен.  Так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения (без которого она была бы невозможна), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, это должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование). При этом право пользования квартирой таким лицам принадлежит бессрочно.

       В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется.  Однако, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

        Помимо граждан, которые отказались от приватизации и соответственно имеют право пользования квартирой, не получится выписать из квартиры граждан, которые получили право пользования из так называемого завещательного отказа (то есть наследодатель в завещании указал, что такой человек получает право проживать в квартире бессрочно или на определенный срок), а также получателей ренты (то есть тех, кто продал квартиру по договору пожизненного содержания с иждивением) – о таких гражданах в обязательном порядке должно быть сказано в договоре купли-продажи жилого помещения.

      Отдельной категорией являются члены семьи собственника, находящиеся под опекой или попечительством, либо оставшиеся без родительского попечения. Выселение таких лиц допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

       Узнать о лицах, зарегистрированных в жилом помещении возможно из выписки из домовой книги. Указанный документ (лучше, если это будет расширенная выписка, содержащая в себе информацию о всех зарегистрированных лицах с момента постройки дома) предлагается истребовать от продавца недвижимости.

       В данной ситуации можно посоветовать следующее.

       В случае сомнений в дальнейших действиях продавца по поводу его выписки еще до покупки квартиры следует оформить доверенность на его выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отделение милиции по месту регистрации продавца.

       Можно обратиться в суд о признании сделки купли-продажи недействительной. В соответствии со ст. 558 ГК РФ "...существенным условием договора купли-продажи объектов недвижимости, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользовавшие продаваемым жилым помещением...". То есть, если покупатель не знал об указанных правах, нарушено существенное условие договора и он может быть признан недействительным. Правда, в этом случае с недобросовестного продавца удастся взыскать только ту сумму, которая указана в договоре, а она, как правило, определяется не реальной рыночной стоимостью квартиры, а данными о ее размере, указанными в справке БТИ.